Wat is een sociale huurwoning? Zo werken punten, maximale huurprijs en regels

Een complete gids + handige tool om jouw punten te berekenen

Veel mensen horen termen als sociale huur, puntentelling, maximale huurprijs en WWS, maar slechts weinigen begrijpen precies hoe het systeem werkt. Toch bepaalt het aantal punten van een woning of deze onder sociale huur valt — en daarmee ook de maximale huurprijs, het huurcontract en de rechten van de huurder.

Of je nu een woning huurt, verhuurt of vastgoed koopt als investering, het is cruciaal om te weten wat een sociale huurwoning precies is.

Daarom leggen we hieronder alles eenvoudig en duidelijk uit, én geven we je een handreiking om met onze tool de punten van jouw woning te berekenen volgens de regels..

Veel verwarring in Nederland: wanneer is een woning eigenlijk sociale huur?

In de praktijk zien we dat zowel huurders als verhuurders hiermee worstelen:

“Is mijn woning sociale huur of vrije sector?”
“Mag ik een hogere huur vragen dan nu staat in het contract?”
“Wat betekent de puntentelling voor mijn rendement?”
“Waarom zegt de Huurcommissie dat mijn woning sociaal is?”

Deze vragen komen dagelijks voor — en de verwarring wordt groter omdat de regels jaarlijks veranderen.

Het gevolg?

Huurprijzen die niet kloppen, juridische conflicten, onverwachte huurverlagingen en misverstanden tussen verhuurder en huurder.

Direct duidelijkheid: sociale huurwoning berekenen met het puntensysteem

Om te bepalen of een woning sociale huur is, moet je kunnen berekenen:

Hoeveel WWS-punten de woning heeft
De maximale huurprijs die daarbij hoort
Of dit onder de sociale-huurgrens valt

Met de THRES Huurpuntentelling Tool bereken je dit. De tool geeft inzicht in:

totaal aantal woningwaardering punten
maximale huurprijs volgens het WWS
sociale huur of vrije sector
onderbouwing per onderdeel

Dit geeft verhuurders zekerheid en huurders bescherming.

Wat is een sociale huurwoning?

Een woning wordt als sociale huurwoning beschouwd als:

de maximale huurprijs onder de sociale-huurgrens ligt
het aantal WWS-punten onder de grens voor midden sector blijft

Zolang een woning onder die grens zit, is dezewettelijk gebonden aan:

een maximale huurprijs
jaarlijkse huurverhogingsregels
bescherming via de Huurcommissie

Voor huurders betekent dit meer zekerheid.

Voor verhuurders betekent het dat de huurprijs niet onbeperkt kan worden verhoogd.

Daarom is het essentieel om een de punten te berekenen, voordat:

je een nieuwe huurprijs vaststelt
je een woning koopt als investering
je als huurder een bezwaarprocedure start

Hoe bepaal je of een woning sociale huur is?

De basis hiervoor is het Woningwaarderingsstelsel (WWS).

Dit systeem kent punten toe aan verschillende kenmerken van de woning.

Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs.

Hoe minder punten, hoe groter de kans dat de woning sociaal blijft.

De belangrijkste onderdelen:

1. Oppervlakte in m²

Grotere woonruimtes krijgen meer punten.

2. Voorzieningen

Denk aan:

kwaliteit van de keuken
kwaliteit van de badkamer
aanwezigheid van extra functies (inbouwapparatuur, dubbele wastafel, ventilatiesystemen)

3. Energielabel

Energielabels zijn de laatste jaren zwaar gaan meewegen.

Label A/B/C: veel punten
Label D/E/F/G: beperkt aantal punten

Een beter energielabel kan een woning soms van sociale huur naar middenhuur of vrije sector brengen.

4. WOZ-waarde

De WOZ-waarde wordt gedeeltelijk meegenomen in de puntentelling.

In gebieden met hoge WOZ-waardes kan dit een woning sneller richting vrije sector duwen.

5. Buitenruimte

Balkons, terrassen, tuinen en dakterrassen leveren extra punten op.

6. Verwarming & installaties

Moderne, energiezuinige of duurzame systemen verhogen het puntentotaal.

Waarom een sociale-huurcheck essentieel is

De woningmarkt veranderingen van de laatste jaren hebben gevolgen voor iedereen:

Voor verhuurders:

risico op huurverlaging als de huurprijs te hoog is
strengere controles van de Huurcommissie
lagere rendementen wanneer een woning sociaal blijkt te zijn
onzekerheid over toekomstige huursectoren

Voor huurders:

mogelijkheid om huurverlaging aan te vragen
meer kennis over hun rechten
zekerheid dat ze niet te veel betalen

Voor investeerders:

impact op cashflow en rendement
risico op lagere vrije-sectorgrenzen
noodzaak tot goed vooronderzoek voor aankoop

Een sociale huurwoning verkeerd inschatten kan financieel grote gevolgen hebben.

Daarom is een objectieve puntentelling cruciaal.

Gebruik de Huurpuntentelling Tool om sociale huur direct te berekenen

Met de tool zie krijg je inzage in:

aantal WWS-punten
maximale huurprijs
of de woning onder sociale huur valt
hoe de score is opgebouwd
waar verbetermogelijkheden liggen

Voor verhuurders, beleggers en huurders is dit de meest efficiënte manier om fouten te voorkomen.

👉 Bereken hier of jouw woning sociale huur is.

Veelgestelde vragen

Wanneer valt een woning in de vrije sector?

Alleen wanneer het totaal aantal punten boven de wettelijke grens ligt.

Kan een huurder huurverlaging aanvragen?

Ja. Als de huurprijs hoger is dan toegestaan op basis van de puntentelling.

Heeft energielabel veel invloed?

Ja, tegenwoordig energielabels een van de zwaarst meewegende onderdelen.

Kan een woning van sociaal naar middenhuur gaan?

Ja, als verbeteringen leiden tot meer punten.

Conclusie

Het aantal punten van een huurwoning berekenen is essentieel voor iedereen die verhuurt, huurt of investeert. Het aantal punten bepaalt niet alleen de maximale huurprijs, maar ook de sector waarin een woning valt en de wettelijke rechten die daarbij horen.

Met de Huurpuntentelling Tool van THRES krijg je inzage in: