Huurpunten berekenen: zo bepaal je de maximale huurprijs van een woning

Een complete en duidelijke gids voor verhuurders, beleggers en huurders

Wanneer je een woning verhuurt of huurt, speelt het Nederlandse puntensysteem (Woningwaarderingsstelsel) een belangrijke rol. De hoogte van de huurprijs hangt namelijk samen met het aantal huurpunten. Toch weten veel mensen niet precies hoe deze berekening werkt, welke onderdelen meetellen en wanneer een woning onder de sociale huur valt.

In deze gids leggen we stap voor stap uit hoe je huurpunten berekent, waar je op moet letten en hoe je eenvoudig de maximale huurprijs kunt berekenen volgens het WWS.

Met onze Huurpuntentelling Tool kun je bovendien zien hoeveel punten jouw woning waard is — en of de huurprijs voldoet aan de regels.

Wat zijn huurpunten?

Huurpunten bepalen of een woning onder:

sociale huur,
middenhuur of
vrije sector

valt. Hoe hoger het aantal punten, hoe hoger de maximaal toegestane huurprijs.

Het puntensysteem wordt ook wel het Woningwaarderingsstelsel (WWS) genoemd.

Bij een te hoge huurprijs ten opzichte van de punten kan de Huurcommissie een verlaging opleggen. Daarom is het cruciaal dat verhuurders én huurders weten waar ze aan toe zijn.

Welke onderdelen tellen mee in de huurpuntentelling?

De berekening van woningwaarderingspunten bestaat uit meerdere categorieën:

1. Oppervlakte (m²)

Hoe groter de woning en haar vertrekken, hoe meer punten.

2. Voorzieningen

Bijvoorbeeld:

keukenkwaliteit
badkamerkwaliteit
extra voorzieningen zoals dubbele wastafels, inbouwapparatuur

3. Energieprestatie

Energielabels wegen zwaar mee:

A++++ geeft veel punten
Een laag label trekt het totaal juist omlaag

4. WOZ-waarde

Een belangrijk onderdeel sinds de invoering van het WOZ-component.

5. Buitenruimte

Een tuin, balkon of dakterras levert extra punten op.

6. Verwarming & ventilatie

Duurzame installaties of moderne systemen betekenen extra punten.

7. Locatie

De schaarste van de regio kan invloed hebben op de waardering.

Wanneer valt een woning onder sociale huur?

Een woning valt onder sociale huur als:

het aantal huurpunten onder de grens van 143 punten blijft
de maximaal toegestane huurprijs onder de sociale-huurgrens ligt

Voor 2026 wordt deze grens opnieuw geïndexeerd. De puntentelling bepaalt dus niet alleen de huurprijs, maar ook de hele huursector waarin een woning valt.

Waarom het belangrijk is om huurpunten te berekenen

Voor verhuurders:

je voorkomt dat de huurcommissie een huurverlaging oplegt
je weet precies wat de maximale huurprijs is
je kunt beter bepalen of je woning in de vrije sector valt
je voorkomt juridische problemen

Voor huurders:

je kunt controleren of de huurprijs eerlijk is
je weet of je recht hebt op verlaging
je staat sterker in bezwaarprocedures

Voor beleggers:

je kunt rendement nauwkeuriger berekenen
je voorkomt dat een aankoop minder oplevert dan verwacht

Huurpunten berekenen: zo werkt het

Het berekenen van WWS punten kan behoorlijk complex zijn, vooral omdat de regels jaarlijks iets veranderen. Denk aan aangepaste waarderingen, nieuwe energienormen of gewijzigde WOZ-componenten.

De formule bestaat uit tientallen deelberekeningen. Daarom gebruiken de meeste verhuurders een rekentool.

Onze tool berekent automatisch:

totale huurpunten
of de woning sociaal of middenhuur is
de maximale huurprijs volgens het WWS
de onderbouwing, zodat je weet waarom het aantal punten klopt

Onze Huurpuntentelling Tool: snel, betrouwbaar en volgens de regels

Met de THRES Huurpuntentelling Tool kun je zien:

hoeveel huurpunten een woning waard is
wat de maximaal toegestane huurprijs is
hoe jouw energielabel doorwerkt in de punten
of de woning onder sociale huur valt
of een huurprijscheck verstandig is

De tool is ideaal voor:

particuliere verhuurders
beleggers
makelaars
property managers
huurders die hun recht willen controleren

Het bespaart tijd, geeft zekerheid en voorkomt fouten.

👉 Gebruik de tool om jouw huurpunten te berekenen.

Hoeveel huurpunten heb je nodig voor vrije sector?

Er geldt opnieuw een minimale puntengrens voordat een woning in de vrije sector mag worden verhuurd.

Komt de woning onder de grens, dan blijft het een sociale of een middenhuurwoning, ongeacht wat je als verhuurder aan huur zou willen vragen.

Daarom is het essentieel om een objectieve puntentelling te doen vóór je een nieuwe huurprijs bepaalt.

Veelgestelde vragen over huurpunten en het WWS

Is de puntentelling verplicht?

Ja. Voor iedere zelfstandige woonruimte is de WWS-puntentelling wettelijk verplicht.

Kan de Huurcommissie mijn huur verlagen?

Ja. Als de huurprijs hoger is dan wat past bij het aantal punten, kan de Huurcommissie een huurverlaging opleggen — vaak met terugwerkende kracht.

Heeft een beter energielabel veel invloed?

Absoluut. Een woning die van label D naar A gaat krijgt extra punten.

Hoe bereken ik de maximale huurprijs?

De maximale huurprijs is gekoppeld aan het totaal van je WWS punten. Onze tool rekent dit automatisch uit.

Conclusie

De huurpunten berekening is essentieel voor iedereen die een woning verhuurt, huurt of koopt met verhuur als doel. Het bepaalt de maximale huurprijs, de huursector en de juridische positie van zowel huurders als verhuurders.

Met de onze Huurpuntentelling Tool vertellen wij je: